Эксперт: налоговая система в России фактически поощряет задержку сдачи жилья
Штрафные санкции не решат проблему хронических просрочек на строительном рынке - застройщику просто выгоднее тянуть время, чем сдавать дом с нераспроданными квартирами. Именно налоговая система делает задержку сдачи экономически привлекательной стратегией, а не нарушением.
Логика застройщика: почему сдавать невыгодно
Основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев объяснил механику просто и жёстко: пока дом не введён в эксплуатацию, застройщик не платит НДС и ряд других налогов. Как только объект сдан - налоговая нагрузка возрастает. И если квартиры в доме распроданы плохо, девелопер теряет сразу на двух фронтах: темп продаж падает, а налоговые обязательства растут. лутон таун
«Ему проще задержать сроки ввода, потому что в случае сдачи дома с большим количеством непроданных квартир застройщик теряет темпы продаж и дополнительную прибыль», - пояснил Апрелев. По его словам, нынешняя финансовая модель рынка буквально стимулирует девелоперов к затягиванию: чем больше квартир продано до ввода в эксплуатацию, тем выше маржа с каждого объекта.
Примечательно, что отмена в начале года моратория на штрафы за задержку передачи квартир никакого заметного эффекта не дала. Цифры это подтверждают: за год доля строящегося жилья с просрочкой выросла на 2,8 процентного пункта, а общий объём задержанных объектов прибавил около 30%. Средний срок опоздания с вводом - уже 3,5 месяца против 3,3 в начале года.
Что происходит на рынке
Картина в целом тревожная. По имеющимся данным, объём нераспроданного жилья в новостройках достигает 69%, а 40% застройщиков рискуют закончить год без прибыли. Апрелев убеждён: ситуация будет ухудшаться - и перечисляет сразу несколько факторов давления.
- Сезонный спад - летом покупательская активность традиционно проседает.
- Рост кредитной нагрузки: чем дольше дом не сдан, тем дороже обходится проектное финансирование.
- Высокая ключевая ставка: пока Центробанк не снижает её, стоимость банковских кредитов для девелоперов остаётся заградительной.
- Угроза пересмотра льготной ипотеки: если ставка по семейной программе вырастет до 10-12%, рынок потеряет более 80% покупателей, использующих этот инструмент.
Чем меньше средств на эскроу-счетах - тем выше ставка проектного финансирования. Круг замыкается. Расплатиться с банком застройщик может только после ввода объекта, когда эскроу-деньги наконец разблокируются. Но сдавать полупустой дом - значит терять деньги здесь и сейчас. Вот и тянут.
Что делать покупателям и как изменить систему
Апрелев советует тем, кто сегодня выбирает новостройку, не ограничиваться изучением рендеров и буклетов. Нужно смотреть на конкретного застройщика, его предыдущие объекты и - главное - на процент продаж в интересующем проекте. Чем меньше квартир распродано, тем выше риск, что дом «подзависнет».
Системное решение эксперт видит не в карательных мерах, а в налоговом переустройстве. Нужны стимулы для своевременного ввода, а не только наказания за опоздание. Пока финансовая модель вознаграждает промедление - никакие штрафы не переломят тренд. Точно так же, как в других отраслях, где санкции работают лишь тогда, когда альтернативное поведение становится экономически выгодным - например, как это работает в европейских системах налогообложения недвижимости, принципиально отличающихся от отечественной, - настоящие изменения на рынке жилья придут только вместе с пересмотром самой логики налогового регулирования. Пока этого не произошло, задержки останутся не исключением, а нормой.
